נדל"ן מסחרי –מושגים שיש לדעת

נדל"ן מסחרי או נדל"ן עסקי, הוא למעשה כפי שהוא נשמע – כל מה שלא מיועד למגורים, משתמע מכך כל מה שקשור למרכזי מסחר, מבני תעשייה, מגרשיים מסחריים, חנויות וכמובן משרדים וכיוצא בזה.

תמיד בהגדרה או אף בפועל, עסקאות של נדל"ן פרטי פשוטות יותר ופחות מורכבות מעסקאות נדל"ן מסחרי.

יחד עם זאת הרווח מעסקת נדל"ן מסחרי גבוהה הרבה יותר מאשר מעסקה נדל"ן בשוק הפרטי.

כמובן שיש הבדל בין מי רוכש את עסקת נדל"ן מסחרי – כלומר האם רכישת הנדל"ן המסחרי נרכשה עבור השקעה של אדם פרטי המעוניין להשכיר נכס זה או אלא עסקת הנדל"ן המסחרי התבצעה עבור עסק המעוניין במקום לשלם שכירות חודשית להשקיע בנכס עצמו ולשם כך עליו להתעניין במשכנתא המיועדת להליך שכזה.

כמה היבטים חשובים שיש לשים לב אליהם בבואנו לבצע עסקת נדל"ן מסחרי:

הגדרות עריה – לכל נכס קיימת הגדרה מוגדרת אותה ניתן לברר ולמצוא בוועדה לתכנון העיר, שם רשומים כל הנתונים אודות הנכס כגון: ייעוד הנכס – כלומר איזה שימוש ניתן לעשות בנכס ממש בפעול (בלי אישור מוגדר לא ניתן לבצע שימוש עסקי אשר עולה על רוחך), אחוזי בניה – כלומר כמה אני ראשי על שטח המגרש שרכשתי לבנות עוד בעתיד.

ועדת חריגה – מציינת מה מותר ומה אסור לבנות על פי תוכנית מסודרת מראש.

ועדה מקומית – עובדת במידה ויש חריגה מהתוכניות המוגדרת מראש.

בעלות של הנכס – בדיקה הנותנת מענה בנוגע למי שוכר כיום את הנכס. דבר זה חשוב גם לידע במידה וקיים על הארכת חוזה המשך מול השוכר הנוכחי.

תכנון ערים יכול להחליט לדוגמא שהוא צריך חלק משטח הנכס לטובת פיתוח העיר, דברים כגון: הרחבת כבישים, בתי כנסת, קופות חולים וכו'. לצורך העניין עד 40% משטח הנכס העריה יכולה לדרוש. לכן יש צורך להבין לפני בעריה מה התכנון העתידי שיש לאזור בו ממוקם שטח הנכס.

מיקום הנכס מבחינה של תחבורה הינו נושא חשוב, הן מבחינת הגעת הציבור הרחב לעסק עצמו, והן מבחינת נוחות הגעת העובדים למקום עבודתם ביעילות.

ישנם עוד נושאים הקשורים להיטלים על הנכס כגון מס רכישה או מס ערך מוסף, או אף מס חברות – אך נתונים אלה הינם משתנים בהתאם לזמנים בהם רוכשים, מי מבצע את העסקה ועוד פרמטרים שנכונים לאותה עסקה אינדיבידואלית.

לאחר ובשעה טובה רכשת נכס מניב המיועד כ: נדל"ן מסחרי להשכרה יש צורך במציאת שוכרים למבנה וגם אז יש צורך בחוזה מוסדר לטובת כל הצדדים למשל משרדים להשכרה עם שוכרים ארוכי טווח טובים לשני הצדדים הנוגעים בדבר הן מבחינת תנאי השכירות והן מבחינת השקט לשוכר עצמו.

או אם כפי שפתחנו מאמר זה ורכישת הנכס הינו עבור עסק אז הוצאות השוטפות של הנכס באות בחשבון בהוצאות השוטפות של הנכס. ניתן כמו-כן אם מדובר בעסק המוגדר כעוסק מורשה, ברכישת נדל"ן מסחרי עבור עצמו, לקבל החזר מע"מ.

*כל הנאמר או נכתב בכתבה הינם בגדר המלצה ויש לבחון כל סוגיה לגופה עם הגורמים המוסמכים.